Achat d’un terrain inconstructible et faute de la commune

La responsabilité d’une commune peut être recherchée pour faute lorsqu’elle a indiqué, à tort, au moyen d’un certificat d’urbanisme, à l’acquéreur d’un terrain que celui-ci était constructible (Cour administrative d’appel de Nantes 4 avril 2023 n°21NT00824). Le préjudice indemnisable comprend notamment le coût excessif qu’a payé l’acquéreur pour une parcelle constructible qui ne l’était donc pas, des frais notariés et des frais d’architecte

La responsabilité de la commune quant à la délivrance d’un certificat d’urbanisme erroné

À l’occasion de son arrêt du 4 avril 2023, la Cour administrative d’appel de Nantes précise qu’une commune commettait une faute en délivrant un certificat d’urbanisme déclarant par erreur un terrain constructible.

Terrain inconstructible car non situé en continuité d'une agglomération ou d'un village existants

Dans cette affaire, il faut préciser que la commune en cause est une commune littorale (Voir la carte interactive des communes littorales).

Partant, les seules constructions nouvelles admises sur son territoire sont celles en continuité avec les agglomérations et villages existants, c’est-à-dire dans les secteurs déjà urbanisés (Article L. 121-8 du Code de l’urbanisme).

Or, comme le précise la Cour, le terrain en cause était alors bordé sur deux de ses côtés par des espaces naturels et sur les deux autres par des constructions situées sur de vastes parcelles.

Et les constructions se trouvant « plus ou moins » à proximité étaient constitutives d'une zone d'habitat diffus séparée du centre-ville et de toute autre zone agglomérée de la commune.

Le terrain en cause n’était donc pas situé en continuité avec les agglomérations et villages existants.Par conséquent, la parcelle en cause ne pouvait être pas être constructible et voir en l’occurrence l’édification d’une maison individuelle à usage d’habitation.

La délivrance fautive d’un certificat d’urbanisme opérationnel positif

Or, la commune a délivré un certificat d’urbanisme opérationnel positif à l’acquéreur du terrain en cause, certifiant donc de la faisabilité de son projet, étant précisé que le terrain avait justement été acquis pour y réaliser ledit projet.

S’apercevant sans doute de son erreur, la commune s’est par la suite opposée à la demande de permis de construire portant sur ce projet, au motif du caractère inconstructible du terrain.

En d’autres termes, il était impossible pour l’acquéreur du terrain d’y réaliser son projet, voire d’y édifier toute construction.

Dès lors, la Cour administrative d’appel reconnait ainsi que c’est le certificat d’urbanisme qui a induit en erreur l’acquéreur, qui pensait légitimement que son terrain était constructible lors de son acquisition.Elle en conclut que « La délivrance du certificat d’urbanisme positif du 20 décembre 2006 est dès lors de nature à engager la responsabilité pour faute de la commune à concurrence des préjudices directs et certains qui en ont résulté ».

L’indemnisation des préjudices liés à la faute commise

Classiquement, la victime d’une faute d’un dommage causé par la faute de l’administration est peut prétendre au versement d’une indemnisation.

À ce titre, comme le rappelle la Cour, l'indemnité susceptible d'être allouée à la victime d'un dommage causé par la faute de l'administration a pour seule vocation de replacer la victime dans la situation qui aurait été la sienne si le dommage ne s'était pas produit, c'est-à-dire, lorsque la faute résulte d'une décision illégale, si celle-ci n'était jamais intervenue (CE, 3 mai 2004, n°257075).

Quelle indemnisation ?

La jurisprudence considère qu’une commune ayant induit en erreur l’acheteur d’un terrain sur sa constructibilité, doit indemniser les préjudices résultant de la différence entre la valeur réelle de la parcelle et l’ensemble des coûts exposés pour son acquisition.

Dans cette affaire, la Cour administrative d’appel considère ainsi que le requérant a droit à être indemnisé :

• Du coût excessif d’acquisition de la parcelle, c’est-à-dire du différentiel du prix d’une parcelle constructible et d’une parcelle inconstructible (prouvé par une attestation notariale) ;
• De la différence entre les frais notariés exposés pour l'achat d’une parcelle en constructible et ceux qu'il aurait exposés s'il avait acquis le même terrain non constructible ;
• Des frais d’architecte supportés pour la conception du projet ;
• Des intérêts bancaires que l’acquéreur aurait perçus s’il avait placé la somme versée pour l’acquisition du terrain en cause ;
• De son préjudice moral du fait de l'acquisition d'un bien immobilier sur lequel il n'a pas pu réaliser son projet de construction et de la nécessité d'engager plusieurs procédures pour se faire indemniser.

L’existence de ce préjudice et les différents postes d’indemnisation doivent évidemment être prouvés et justifiés.

Opposition de la prescription quadriennale

Pour conclure, on précisera que dans cette affaire la Commune invoquait la prescription quadriennale afin de faire obstacle à l’indemnisation du préjudice de l’acquéreur en cause, la Commune estimait que celui-ci avait connaissance du fait que le terrain n’était pas situé dans un espace urbanisé ou un village lorsque son permis de construire lui avait été refusé.

La Cour administrative d’appel de Nantes rappelle alors que « la connaissance par la victime de l’existence d’un dommage ne suffit pas à faire courir le délai de la prescription quadriennale ».

‍Ainsi, le point de départ du délai de prescription quadriennale est « la date à laquelle la victime est en mesure de connaître l’origine de ce dommage ou du moins de disposer d’indications suffisantes selon lesquelles ce dommage pourrait être imputable au fait de l’administration ».

‍Or, dans le cas d’espèce, les motifs de refus de la demande de permis de construire avancés par la Commune étaient fondés sur l’appartenance à un espace remarquable de la parcelle concernée, et non sur l’absence d’appartenance de ladite parcelle à un espace urbanisé ou un village.

L’acquéreur ne pouvait donc pas déduire de cette décision de refus que son terrain n’était pas constructible.

La Cour administrative d’appel de Nantes écarte donc l’exception de prescription quadriennale avancée par la Commune.

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