Délai de validité d'un permis de construire

Le régime juridique du délai de validité des autorisations d’urbanisme

Les autorisations d’urbanisme sont des documents permettant à la commune de s’assurer que les travaux envisagés par ses administrés respectent les règles d’urbanisme, comme la déclaration préalable de travaux et le permis de construire.‍

En conséquence, une autorisation accordée ne serait être valable sans limite temporelle puisque la règlementation en matière d’urbanisme est régulièrement modifiée (modification des PLU ou cartes communales). Pour cette raison les autorisations d’urbanisme sont assorties d’un délai qui, si les travaux n’ont pas débuté avant son extinction, causera la caducité de l’autorisation.

Après sa caducité, l’autorisation d’urbanisme n’est plus valide, si le propriétaire entame les travaux en dépit de cela, il sera sanctionné de la même manière que s’il n’avait jamais obtenu d’autorisation : un engagement de la responsabilité pénale du propriétaire, la destruction des constructions et l’interruption des travaux (articles L.480-2, L.480-4 et L.480-14 du code de l’urbanisme).

Précisons qu’il existe deux autorisations d’urbanisme distinctes, le permis de construire et la déclaration préalable de travaux. Pour en savoir plus sur ces deux documents et leur régime juridique vous pouvez consulter nos articles sur le sujet.

Le bénéficiaire d'un permis de construire dispose d’un délai de trois ans pour commencer les travaux

Suite à l’obtention d’une autorisation d’urbanisme, le bénéficiaire dispose d’un délai de 3 ans pour débuter les travaux, ce délai commencera à courir à la date de notification de l’autorisation. Dans le cas où la décision a été obtenue de manière implicite, le délai ne débutera qu’à partir de la date à laquelle le bénéficiaire a eu connaissance de la décision.

Ce délai de trois ans s’applique donc pour :

• Les permis de construire et les déclarations préalables prévoyant des travaux (article R.424-17 du code de l’urbanisme),
• Les déclarations préalables de travaux prévoyant des changements de destination ou la division d’un terrain (article R.424-18 du code de l’urbanisme).

Une fois les travaux débutés ces derniers peuvent être interrompus durant un délai maximum d’un an, toutefois, dans l’hypothèse où les travaux auraient débuté avant la conclusion du délai initial de trois ans, l’interruption pourra perdurer jusqu’à la conclusion de ce délai (CE, 10 mai 2017, SCI la Bruyère, n°399405).

Autrement dit, si les travaux ont commencé 6 mois après la notification de l’autorisation, puis ont été interrompus 6 mois plus tard, le bénéficiaire disposera encore de deux ans pour reprendre les travaux.

Les travaux ne seront considérés comme engagés qu’en cas d’opération suffisamment importante

Le commencement des travaux doit être démontré par des éléments matériels, en conséquence, la déclaration d’ouverture de chantier n’est pas une preuve suffisante (CE, 20 mai 2005, n°258061).

La preuve des travaux menés pourra être rapportée par tous moyens comme un compte rendu de chantier, des factures, des attestations ou témoignages et particulièrement des constats d’huissier.

Pour que les opérations de travaux puissent être considérées comme un lancement de la construction, elles doivent toutefois remplir deux critères :

• Être en lien direct avec l’objet de l’autorisation d’urbanisme (CE, 16 avril 1975, n°94329),
• Être d’une ampleur suffisante (CE, 10 juin 1994, n°115054).

En conséquence, les opérations suivantes seront considérées comme insuffisantes pour démontrer le lancement des travaux :

• Les travaux de faible importance tels que :
  • Les déblaiements (CE, 4 juin 1982, n°26684),
  • Les terrassements sans fondations ni dallage (CE, 17 janvier 1986, n°51400),
  • Les débroussaillements (CE, 4 juin 1982, n°26684).
• Les travaux préparatoires tels que :
  • Le décapage du terrain (CE, 27 octobre 2006, n°278226),
  • L’aménagement d’une voie coupe-feu et d’une plateforme pour véhicules (CE, 16 février 1979, n°03646).
• Les travaux dépourvus de lien avec l’autorisation tels que ceux relatifs à un projet autorisé par une décision d’urbanisme distincte.
• Les travaux ayant pour but de faire échec à la péremption tels que les travaux entrepris quelques jours avant la péremption de la décision et interrompus peu après (CE, 21 juin 2002, n°211864).

En revanche, les travaux suivants seront considérés comme suffisants :

• La confortation du sol du terrain d’assiette lorsqu’il nécessite l’utilisation d’engins lourds (CAA de Paris, 22 mai 2008, 06PA01834),
• La démolition lorsqu’elle est importante et indissociable des travaux autorisés (CAA de Paris, n°95PA03910),
• Le terrassement s’il s’accompagne de fondations et d’un dallage (CE, 5 décembre 1984, n°41573).

Le délai de validité d'un permis de construire peut être modifié de plusieurs manières...

Le délai de validité de l’autorisation d’urbanisme pourra être reporté, suspendu, prorogé ou interrompu.

Le report du délai signifie qu’il commencera à courir à une autre date que celle prévue par l’article R.424-17 du code de l’urbanisme (article R.424-20 du code de l’urbanisme).

Le délai sera reporté si le bénéficiaire se trouve contraint d’attendre pour pouvoir engager les travaux, car il doit d’abord effectuer des actions préalables telles que :

• Des actes juridiques :
  • Obtenir une autorisation préalable pour le changement d’usage de locaux destinés à l’habitation (article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation).
  • Attendre la clôture de l’enquête publique prévue si le projet porte sur une installation classée soumise à autorisation ou enregistrement (CE, 30 juillet 2003, Ministre de l’Équipement, n°255368).
• Des actes matériels tels que des opérations archéologiques préventives prescrites par le préfet (article R.523-4 du code du patrimoine).

En revanche, l’obtention d’une autorisation d’occupation temporaire du domaine public ne permettra pas le report du délai de validité de l’autorisation d’urbanisme (CAA de Bordereaux, 12 février 2013, Loustalot Barbe, n°11BX02344).‍

La prorogation du délai signifie qu’il sera renouvelé pour une durée d’un an, cette prorogation peut être effectuée à deux reprises au maximum.Si les critères suivants sont réunis, la commune à l’obligation d’accepter la demande de prorogation :

• La demande a été déposée deux mois avant l’expiration du délai de validité (article R.424-22 du code de l’urbanisme),
• Les règles d’urbanisme et les servitudes administratives n’ont pas évoluées depuis que l’autorisation d’urbanisme a été accordée (article R.424-21 du code de l’urbanisme).

En revanche, la commune ne pourra fonder un refus de prorogation du délai de validité sur une évolution des circonstances de fait (CE, 5 novembre 2003, SCI Les Blés d’or, n°237383).

Si la commune ne répond pas dans un délai de deux mois à la demande de prorogation, cette dernière est implicitement acceptée (article R.424-22 du code de l’urbanisme).

‍La suspension du délai va interrompre le cours de celui-ci qui reprendra là où il s’était arrêté une fois la suspension terminée.

Le délai sera suspendu dans les cas suivants :

• Lorsqu’un recours contentieux devant le juge administratif est opposé à l’autorisation d’urbanisme (article L.480-13 et R.424-19 du code de l’urbanisme),
• Lorsque l’autorisation d’urbanisme consiste en un permis de construire initial et un permis modificatif et qu’un recours contentieux devant le juge administratif est opposé au permis modificatif (CE, 19 juin 2020, n°434671)
• Lorsqu’un évènement de force majeur rend le lancement des travaux impossibles dans le délai de validité.

Le délai ne reprendra qu’une fois l’évènement de force majeur passé ou l’intervention d’une décision juridictionnelle irrévocable (article R.424-19 du code de l’urbanisme).‍

Le délai sera interrompu si un fait de l’administration empêche le bénéficiaire de commencer les travaux, tel que (CE, 26 juillet 1978, Comité de défense des sites de Trégastel, n°07381) :

• Un arrêté d’interruption des travaux pris par le maire de manière irrégulière,
• Un retrait illégal du permis (CE, 30 juillet 2003, Ministre de l’Équipement, n°255368),
• Une intervention sur les réseaux publics faisant obstacle aux travaux.

Le délai reprendra à partir du moment où le fait de l’administration ne produira plus d’effets.