Focus sur le bail emphytéotique administratif - BEA

Le bail emphytéotique administratif (BEA) est un contrat par lequel le bailleur – une collectivité territoriale ou l’État par exemple – donne à bail au preneur, la location d’un bien immobilier.

Le BEA confie au preneur l’exécution d’une mission s’inscrivant dans le cadre d’une opération d’intérêt général notamment, tout en lui accordant des droits réels de nature à lui assurer des conditions d’exploitation économique satisfaisantes et faciliter le financement des ouvrages.

Définition du bail emphytéotique administratif

Le BEA est un contrat de location de très longue durée (entre 18 et 99 ans) portant sur un bien immobilier appartenant à une collectivité territoriale (commune, département, région, etc.).

Il permet à cette dernière de mettre à disposition un terrain ou un bâtiment à un tiers (personne physique ou morale) qui s'engage à y réaliser des constructions ou des aménagements.

Le BEA est défini à l’article L1311-2 du CGCT et se différencie du bail emphytéotique de droit commun défini à l’article L451-1 du Code rural et de la pêche maritime.

Pour plus d’informations sur le bail emphytéotique de droit commun : https://novlaw.fr/le-bail-emphyteotique-qu-est-ce-que-c-est/

‍Le BEA est prévu pour une durée minimale de 18 ans et une durée maximale de 99 ans. En outre, il ne peut être prolongé par tacite reconduction.

Ce contrat étant par qualifié d’administratif par la loi, tout contentieux lui étant lié doit être soumis au tribunal administratif compétent.

Qu’est-ce qu’une hypothèque ?

Définie à l’article 2385 du Code civil, elle permet au preneur du bail de garantir son immeuble auprès d’un créancier. Ce créancier prêteur peut saisir l’immeuble du preneur en cas de non-recouvrement du prêt.

Cette hypothèque d’origine conventionnelle, judiciaire ou légale (article 2387 du Code civil) donne deux droits au créancier.

1. Un droit de préférence : il est préféré parmi d'éventuels autres créanciers pour la saisie du bien ;
2. Un droit de suite : il peut exercer son droit sur le bien immobilier, même si le bien change de propriétaire.

Quelles sont les conditions pour recourir à un tel contrat ?

Conformément à l’article L1311-2 du CGCT, deux conditions alternatives doivent être remplies pour pouvoir conclure un BEA : le contrat doit porter sur la réalisation d’une opération d’intérêt général (1) OU sur l’affectation à une association cultuelle d’un édifice de culte ouvert au public (2).

La réalisation d’une opération d’intérêt général dont la définition est extensive et peut concerner par exemple la réalisation d'enceintes sportives et des équipements connexes nécessaires à leur implantation. Par exemple, le stade de football du Paris Saint Germain, ouvrage à vocation commerciale et culturelle, est régi par un BEA conclu entre le club et la ville de Paris en 2014 pour une durée de 30 ans.

‍L’affectation à une association cultuelle d’un édifice de culte ouvert au public : Il regroupe l’ensemble des “BEA Cultuel”. Cette expression a été consacrée par le Conseil d’État une décision rendue le 19 juillet 2011. Il permet notamment aux collectivités locales de mettre à disposition un local cultuel sans contrevenir à la loi de séparation de l’Église et de l’État de 1905.

Quels sont les intérêts de recourir à un BEA ?

Les intérêts pour les deux parties au BEA sont nombreux.

Pour les collectivités territoriales :

• Valorisation du patrimoine immobilier : Le BEA permet de valoriser des terrains ou des bâtiments, en les mettant à disposition d'un tiers qui va les aménager ou y construire des équipements.

• Financement d'équipements publics : Il offre une alternative au financement par emprunt pour la construction ou l'aménagement d'équipements publics. Le preneur finance les travaux et verse une redevance à la collectivité.

• Maîtrise du foncier : La collectivité conserve la propriété du terrain et récupère les constructions à la fin du bail, sans avoir à indemniser le preneur. Cela lui permet de maîtriser son patrimoine foncier et de disposer d'équipements publics à long terme.

• Développement économique local : Le BEA peut favoriser le développement économique local en permettant la création de zones d'activités (commerciales, industrielles, artisanales) ou de logements sociaux.

• Recettes régulières : La collectivité perçoit une redevance annuelle du preneur, ce qui constitue une source de revenus réguliers.

Pour le preneur (emphytéote) :

• Sécurité juridique : La longue durée du bail (18 à 99 ans) offre au preneur une grande sécurité juridique pour réaliser son projet. Il peut investir dans les constructions ou aménagements sans craindre une fin de bail prématurée.

• Liberté d'aménagement : Le preneur dispose en principe d'une liberté pour aménager le bien selon ses besoins et son projet, dans le respect des clauses du contrat.

• Coût maîtrisé : La redevance annuelle est généralement inférieure à un loyer classique, ce qui permet au preneur de maîtriser ses coûts.

• Valorisation du bien : Les constructions ou aménagements réalisés par le preneur valorisent le bien, ce qui peut être un avantage s'il souhaite le céder avant la fin du bail.

Quels sont les droits du preneur du BEA ?

Le preneur, par la nature du contrat, dispose de plusieurs à droits à savoir :

• Un droit d’hypothèque ;

• De louer ou sous-louer le bien ;

• D’entreprendre des travaux sur le bien

Quelle est la procédure à suivre pour conclure un BEA ?

En vertu de l’article L. 2122-1-1 du CGPPP, un titre qui autorise son titulaire à occuper le domaine public en vue d’une exploitation économique, sa délivrance devra être précédée d’une procédure de sélection préalable librement organisée par l’autorité compétence, qui doit présenter toutes les garanties d’impartialité et de transparence, et comporter des mesures de publicité permettant aux candidats potentiels de se manifester.

Par ailleurs, l’article R1311-2 du code précité précise que lorsqu’un des BEA mentionnés à l’art. L1311-2 du CGCT s’accompagne d’une convention non détachable constituant un contrat de type marché public, une délégation de service public, un contrat de partenariat ou un contrat de concession, la conclusion du BEA avec le titulaire du contrat qui l’accompagne doit être précédée des procédures obligatoires de publicité et de mise en concurrence prévues pour le type de contrat dont il s’agit.

Que doit contenir le contrat de BEA ?

Le contrat de bail doit comporter :

1. Les indications des parties ;
2. La description du terrain pris à bail ;
3. Les origines du terrain concerné ;
4. La durée du bail ;
5. Les obligations du preneur.

Quel est le rôle d’un avocat pour un BEA ?

Le rôle d'un avocat dans le cadre d'un bail emphytéotique administratif (BEA) est essentiel pour assurer la sécurité juridique de l’opération, en particulier dans le cadre de la rédaction du bail ou sa négociation.

L’avocat peut également analyser si le BEA doit être précédé d’obligations de publicité et de mise en concurrence ; ou si le BEA ne dissimule pas en réalité un contrat de la commande publique (concession, marché public).