Infiltrations d'eau dans un local commercial ? Bail Commercial et Obligations

LE PRENEUR PEUT-IL SE PRÉVALOIR D’UNE EXCEPTION D’INEXÉCUTION EN CAS D’INFILTRATIONS D’EAU DANS LES LOCAUX LOUÉS ?

Un arrêt intéressant de la 3e chambre civile de la Cour de cassation (Civ. 3e, 6 juill. 2023, FS-B, n°22-15.923) est l’occasion de revenir sur les conditions dans lesquelles le preneur peut se prévaloir de l’exception d’inexécution pour ne pas régler le loyer du bail commercial.

En l’espèce, des infiltrations d’eau dans le local ne constituent pas un motif légitime de non-paiement du loyer si elles ne rendent pas le local impropre à sa destination. Revenons sur les principes essentiels au fondement de cette décision.

En droit : le preneur peut refuser de régler le loyer si le bailleur manque à ses obligations

Conformément au droit commun des contrats, la conclusion et l’exécution d’un bail commercial engendrent des obligations tant à la charge du bailleur qu’à la charge du preneur dudit bail.

Alors que l’obligation essentielle du preneur est celle relative au paiement du loyer et des charges, celle du bailleur réside dans son obligation de délivrance consacrée à l’article 1719 du Code civil. Cet article prévoit notamment que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant toute la durée du bail.

Face au non-respect de son obligation de délivrance par le bailleur, le preneur peut être tenté, à son tour, de ne pas exécuter son obligation de paiement. Néanmoins, cette faculté est strictement encadrée par la jurisprudence.

Lorsque le bailleur n’exécute pas son obligation de délivrance, plusieurs voies s’offrent au preneur notamment l’exécution forcée, l’obtention de dommages et intérêts ou encore la résolution judiciaire du bail.

S’agissant de l’exception d’inexécution, si le preneur peut l’invoquer pour s’exonérer momentanément de payer le loyer et les charges, la jurisprudence contrôle strictement l’application de ce procédé comme en témoigne l’arrêt du 6 juillet 2023 rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation.

En l’espèce, des infiltrations d’eau dans le local ne constituent pas un motif légitime de non-paiement du loyer

Dans les faits, un bailleur donne en location un local à usage commercial dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, avant de constater divers manquements à ses obligations contractuelles. Le bailleur assigne ainsi son locataire en résiliation du bail commercial qui les lie, expulsion et paiement d’une indemnité d’occupation au motif des manquements invoqués. En défense, le preneur invoque le non-respect par le bailleur de son obligation de délivrance à raison d’infiltrations d’eau dans les locaux loués et de la carence du bailleur à y remédier. Il sollicite ainsi à titre reconventionnel l’autorisation par le juge de consigner les loyers.

La question qui se pose dans cette affaire est celle de savoir si le preneur peut invoquer l’exception d’inexécution en cas de non-respect par le bailleur de son obligation de délivrance et plus précisément en cas d’infiltrations d’eau dans les locaux.

Pour rappel, l’exception d’inexécution est définie comme le droit pour chaque partie à un contrat synallagmatique de refuser d’exécuter son obligation tant qu’elle n’a pas reçu la prestation qui lui est due. Celle-ci n’était au départ expressément consacrée par le législateur que pour certains contrats puis la jurisprudence l’a généralisé à tous les rapports synallagmatiques caractérisés par l’interdépendance des obligations réciproques. Depuis la réforme du droit des contrats, l’article 1219 du Code civil consacre l’exception d’inexécution comme le droit pour une partie de refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

En appel, la Cour d’appel de Douai, dans un arrêt rendu le 10 mars 2022, se fonde sur l’article 1719 du Code civil pour ordonner la consignation des loyers et retenir que peu important que l’exploitation ne soit pas totalement impossible, l’exception d’inexécution est justifiée par le manquement du bailleur à une obligation essentielle du bail de procéder aux réparations exigées par l’état des lieux et de garantir la jouissance d’un local conforme à celui loué.

La Cour de cassation casse et annule l’arrêt rendu par la cour d’appel reprochant à celle-ci de ne pas avoir recherché, comme il le lui était pourtant demandé, si les infiltrations alléguées avaient rendu les locaux loués impropres à l’usage auquel ils étaient destinés.

Cette décision réaffirme la jurisprudence antérieure. En effet, dans un arrêt en date du 15 décembre 1993, la Cour de cassation avait déjà retenu qu’ « ayant relevé que le bailleur était tenu de faire son affaire personnelle du gardiennage et de l’ouverture sans interruption de la galerie de 9 heures à 21 heures, la cour d’appel, qui a constaté que ce bailleur, depuis l’origine, n’avait pas permis au preneur d’exploiter conformément à ces stipulations du bail, a souverainement retenu que ce manquement autorisait le locataire à suspendre le paiement des loyers et apprécié la réduction du loyer qui devait résulter de cette situation ».

Ainsi, en cas d’inexécution par le bailleur de ses obligations et notamment de son obligation de délivrance mais qui ne rend toutefois pas les locaux loués impropres à leur usage, le preneur devra recourir à d’autres sanctions que l’exception d’inexécution en sollicitant notamment la résolution du bail, l’exécution forcée, la réduction du loyer ou encore des dommages et intérêts.

Infiltrations d'eau dans un local commercial ? Bail Commercial et Obligations

Par Baptiste Robelin, Avocat Associé Expert en Bail Commercial du cabinet d'avocats NovLaw, en collaboration avec Carla Bellavia (stagiaire).

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