La nullité de la vente à la commune en cas d’annulation de la préemption

L’impossibilité pour l’acquéreur initial de demander la nullité de la vente à la commune en cas d’annulation de la préemption

En son arrêt en date du 7 septembre 2022 (n° 21-12.114) rendu par sa troisième chambre civile, la Cour de cassation apporte une précision quant aux possibilités offertes à un bénéficiaire d’une promesse de vente, évincé par le droit de préemption de la commune, dans le contexte précis où la vente consentie à la commune avait été annulée par une décision administrative.

Rappel des faits de l’affaire soumise aux juges du 5 quais de l’horloge

Dans cet arrêt, la haute juridiction fut chargée d’une affaire à première vue classique. En l’espèce la société VARF a réalisé une promesse unilatérale de vente en juin 2010 au bénéfice de la société Sofiadis concernant un immeuble. Cependant, la commune qui disposait d’un droit de préemption sur ladite vente a décidé de l’exercer. Ainsi le 14 décembre 2012, par acte authentique, la vente de cet immeuble est réalisée au profit de la commune.

Or suite à cette vente, une décision administrative est venue annuler la décision de préemption de la commune. Dans ce cas de figure précis, en vertu de l’alinéa premier de l’article L 213-11-1 du Code de l’urbanisme, la commune se doit de proposer « aux anciens propriétaires […] l'acquisition du bien en priorité », ce qu’elle a fait. L’ancien propriétaire, la société VARF, a alors renoncéà son droit de rétrocession, entrainant de surcroit l’application du quatrième alinéa de l’article L 213-11-1 du Code de l’urbanisme précité. Ce dernier précise alors que le titulaire du droit de préemption doit proposer « l'acquisition à la personne qui avait l'intention d'acquérir le bien lorsque son nom était inscrit dans la déclaration ». La commune s’exécute et le 8 septembre 2018, une promesse de vente concernant l’immeuble est donc proposée au bénéficiaire original, soit la société Sofiadis.

Mais au lieu de s’arrêter là et après avoir accepté la promesse de vente, la société Sofiadis a assigné la société VARF, la société venderesse, et la commune dans le but d’annuler la vente intervenue en date du 14 décembre 2012, afin de déclarer parfaite la vente précédemment conclue avec la société VARF en vertu de la promesse antérieurement établie.

La décision de la cour d’appel de Paris

La cour d’appel de Paris a reçu la demande de la société Sofiadis d’annuler la vente intervenue en date du 14 décembre 2012 entre la société VARF et la commune grâce à son droit de préemption. Son raisonnement étant le suivant :

• La vente au profit de la commune ayant été annulée, cela implique alors que « le préempteur soit réputé ne jamais avoir été prioritaire du bien» ;
• Dès lors, l’annulation de la vente avec le préempteur a pour vocation de redonner « la force obligatoire à l’acte initialement conclu entre la société VARF et […] l’acheteur évincé ».

Ainsi, selon la cour d’appel, la vente avec la commune n’ayant jamais eu lieu, car annulée par la juridiction administrative, la vente initialement consentie entre la société Sofadis et la société VARF via la promesse antérieure aurait dû être déclarée parfaite. La troisième chambre civile de la Cour de cassation n’est cependant pas de cet avis.

L’apport de la Cour de cassation

En dépit de ces arguments, la Cour de cassation censure la décision rendue par les juges du fond. En effet, elle se refuse d’accepter la nullité de la vente conclue entre l’ancien propriétaire et la commune.

En effet, par l’application stricte de l’article L 213-11-1 du Code de l’urbanisme précité, bien que la vente au profit de la commune ait été annulée, il n’en reste pas moins que cette dernière fut propriétaire de l’immeuble. Ainsi en ayant accepté la proposition de la commune, la société Sofadis ne pouvait plus demander l’annulation de la vente entre la société VARF et la commune. La haute juridiction précise en effet qu’après « s'être acquitté de son obligation de proposer l'acquisition du bien à l'ancien propriétaire, qui y a renoncé, le titulaire du droit de préemption propose cette acquisition à l'acquéreur évincé, qui l'accepte, celui-ci n'est plus recevable à demander l'annulation de la vente conclue avec l'ancien propriétaire à compter de la date de la conclusion de la promesse de vente ».

En conclusion, cet arrêt vient préciser que dans le cas où une est vente consentie à une commune en application de son droit de préemption, mais que cette dernière est annulée par l’administration, alors l’acheteur évincé ne peut agir en annulation de la vente initiale s’il a d’ores et déjà accepté la proposition d’acquérir de la commune.

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