Nouveauté : Instauration d’un droit de préemption commercial à Paris

Le conseil municipal de la mairie de Paris par délibération n° 2024 DAE 26 des 6-9 février 2024, a approuvé l’instauration, à compter du 7 août 2024, d’un périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat dans certains arrondissements et rues de Paris.

Cette mesure vise à protéger les commerces de proximité en permettant à la commune d’exercer un droit de préemption en cas de cession de fonds de commerce et fonds artisanaux, de baux commerciaux (cession de droit au bail), et de terrains accueillants ou destinés à accueillir des commerces d’une surface de vente comprise entre 300 m² et 1.000 m², dès lors qu’ils sont situés dans le périmètre fixé par la commune.

C’est la première fois que la ville de Paris décide de définir un périmètre de sauvegarde du commerce dans certains quartiers et les avocats qui pratiquent des cessions de fonds de commerce de manière régulière vont devoir s’habituer à insérer des conditions suspensives spécifiques dans leurs actes pour les actifs concernés à Paris.

‍Qu’est-ce que le droit de préemption commercial ?

‍Pour rappel, le droit de préemption commercial est un droit légal reconnu aux communes, leur permettant d’acquérir en priorité les fonds artisanaux, les fonds de commerce et les baux commerciaux, lorsque leur propriétaire souhaite les vendre.

Ce droit de préemption commercial est prévu par l’article L. 214-1 du Code de l’urbanisme, issu de  la loi n°2005-882 du 2 août 2005 en faveur des PME, dite « loi Dutreil », cet instrument vise à réguler les acquisitions de commerces de proximité qui animent les centres-villes menacés de disparition notamment par l’implantation grandissante des grandes enseignes et centres commerciaux.

L’exercice du droit de préemption commercial est soumis à la mise en place préalable d’un périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité. Par délibération motivée du conseil municipal, la commune délimite librement ce périmètre de sauvegarde au sein duquel le droit de préemption commercial s’applique.

‍Quel périmètre est concerné par le droit de préemption commercial à Paris ? Le périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité qui vient d’être institué par la mairie de Paris comprend exclusivement :

• La totalité du 5e arrondissement
• La totalité du 6e arrondissement
• Dans le 7e arrondissement :
  • Rue du Bac, numéros du 2 au 26 et du 1 au 25
  • Rue de l’Université numéros du 2 au 42 et du 1 au 25
  • Rue des Saints-Pères numéros du 2 au 20
  • Toute la rue de Verneuil
  • Toute la rue Allent
  • Toute la rue de Beaune
  • Rue de Lille, numéros du 2 au 50 et du 1 au 37
  • Tout le quai Voltaire

Sur le reste du territoire parisien, il n'y a pas de droit de préemption de fonds de commerce et fonds artisanaux ou de baux commerciaux.

‍Quelles sont les démarches à effectuer en cas de cession de fonds de commerce dans un périmètre couvert par le droit de préemption commercial à Paris ? Si le fonds artisanal, fonds de commerce, bail commercial ou terrain est situé dans un périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité, le vendeur doit adresser à la commune une déclaration préalable de cession.

Il s’agit de remplir un formulaire Cerfa n°13644°02 (disponible ici : Déclaration de cession d'un fonds de commerce, d'un fonds artisanal ou d'un bail commercial, soumis au droit de préemption (Formulaire 13644*02) | Entreprendre.Service-Public.fr), en quatre exemplaires.

Le bail commercial, ainsi que la promesse de cession ou le projet de cession, devront être annexés à la déclaration.

Cette déclaration est adressée par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou par voie électronique au maire de la commune. La déclaration peut aussi être déposée en mairie contre récépissé. S’agissant de Paris, la déclaration peut se faire :

• • Par envoi par lettre recommandée, à l’adresse suivante : Mairie de Paris – Direction de l’Urbanisme - Sous-direction de l'action foncière, Bureau 7.12.J.F - 121 avenue de France - CS 51 388 – 75639 Paris Cedex 13.
  • Par dépôt en main propre contre récépissé, à l’adresse suivante : 6, promenade Levi Strauss, 75013 Paris. Horaires d’ouverture : du lundi au vendredi de 9h30 à 11h30 et de 14h00 à 17h00.

Une fois informée d'une vente dans le périmètre de sauvegarde du commerce et de l'artisanat de proximité, la commune peut décider ou non d'exercer son droit de préemption pour se porter acquéreur.

La commune dispose d’un délai de deux mois pour notifier sa décision au cédant, à défaut de réponse, la commune est présumée avoir renoncé à son droit de préemption commercial.

‍Quelles sont les conséquences sur les actes de cession de fonds de commerce pour les actifs situés à Paris et couverts par le droit de préemption commercial ? Si le fonds artisanal, fonds de commerce, bail commercial ou terrain est situé dans un périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité, il convient d’indiquer dans l’acte de promesse de cession une condition suspensive de purge du droit de préemption de la commune.

Par exemple, dans le cadre d’une cession de fonds de commerce, ladite clause peut être rédigée de la manière suivante :

« La présente cession est subordonnée à ce qu’au jour de la signature de l’acte définitif de la vente :

• • L’immeuble dans lequel se trouve le fonds de commerce ne soit pas situé dans un périmètre de sauvegarde et de l’artisanat de proximité soumis au droit de préemption de la commune (article 58 de la Loi n°2005-882 du 2 août 2005) ;

• • ou, dans le cas où dans l’immeuble est exploité le fonds se trouverait situé dans un tel périmètre, que la commune, ait préalablement à la vente, renoncé par écrit ou tacitement (par un silence de deux mois à compter de la date de réception de la déclaration) à son droit de préemption à la suite d’une déclaration préalable du Promettant faite à la commune précisant le prix et les conditions de la cession.

Le Promettant s’engage à faire toutes démarches utiles afin de justifier de l’absence d’un périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité portant sur le Fonds, objet des présentes ou d’obtenir, avant la date fixée pour la signature de l’acte constatant la réalisation des présentes, la purge du droit de préemption. En cas d’exercice du droit de préemption par la commune, les présentes deviendraient caduques de plein droit et les Parties seraient déliées de toute obligation l’une envers l’autre. »

Dans l’acte de cession définitive, il s’agit d’indiquer selon l’hypothèse si le fonds est ou n’est pas situé dans un périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité. Dans l’affirmative, il convient d’annexer à l’acte le courrier de renonciation par la mairie à l’exercice de son droit de préemption ou d’indiquer que le délai de deux mois étant écoulé, la renonciation est tacite.

Par Sarah Becquart en collaboration ave Baptiste Robelin, Avocat Associé Expert en Bail Commercial et Droit Immobilier du cabinet Novlaw Avocats,

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