Tout savoir sur le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Imposé lors de toute transaction immobilière depuis novembre 2006 pour la vente et depuis juillet 2007 pour la location, le Diagnostic de Performance Énergétique (ci-après « DPE »), constitue une obligation légale.Ce diagnostic procure, lors de l’acquisition ou de la location d’un bien immobilier, des renseignements précis sur la consommation énergétique du bien ainsi que sur les émissions de gaz à effet de serre afférentes.Le tarif du DPE n’étant pas réglementé, fluctue en fonction de la superficie de l’habitation, de sa localisation, du système de chauffage et naturellement, du professionnel en charge du diagnostic. Il est ainsi préconisé de solliciter des devis auprès de plusieurs experts.Le DPE possède une validité de 10 ans à compter de sa réalisation. Toutefois, en raison de la réforme du DPE en 2021 (focus ci-dessous), les diagnostics effectués avant 2018 ont perdu leur validité, tandis que ceux réalisés entre 2018 et 2021 demeurent valides jusqu’à la fin de l’année 2024.La version initiale de ce dispositif, instaurée par la directive européenne 2002/91/CE, vise les objectifs suivants :

• Informer les futurs locataires ou acquéreurs sur la valeur « verte » du logement ;
• Faciliter la comparaison des logements entre eux ;
• Encourager la réalisation de travaux d’économie d’énergie ;
• Identifier les passoires thermiques et imposer la réalisation de travaux nécessaires.

La refonte du DPE en vigueur depuis le 1er juillet 2021

À la suite de la réforme de 2021, les modifications suivantes ont été introduites afin d’affiner la pertinence du DPE :

• L’opposabilité juridique du nouveau DPE

À compter du 1^er juillet 2021, le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) revêt un caractère pleinement opposable, là où il se bornait précédemment à une simple portée informative. Cette transformation découle de l’impératif de consolider la fiabilité du dispositif, une exigence dictée par la loi ELAN[1] de 2018.Cela implique qu’en cas de préjudice économique résultant d'une erreur ou d'une omission dans le diagnostic, l’acquéreur est en droit d’intenter un recours et d’engager la responsabilité du vendeur pour obtenir réparation. Le vendeur, à son tour, peut exercer un recours contre l’entreprise ayant réalisé le diagnostic, sous réserve que le préjudice soit directement imputable de celle-ci.

• L’unification d’une nouvelle méthode de calcul du DPE

Le DPE était traditionnellement établi selon deux méthodes de calcul distinctes : la méthode « sur facture » et la méthode « conventionnelle ». Toutefois, la méthode « sur facture » a été abolie.La nouvelle approche de calcul repose désormais sur les caractéristiques physiques détaillées du bâtiment (bâti, qualité de l’isolation, type de fenêtres, système de chauffage, etc.). Cette méthode intègre également des variables telles que la zone climatique, l’altitude du bien, les consommations liées à la ventilation et à l’éclairage, ainsi que des phénomènes thermiques spécifiques (tels que l’impact du vent sur les murs extérieurs par exemple).Plus fiable, cette méthode actualisée assure une application cohérente à tous les logements, évitant ainsi les disparités antérieures.

• La rénovation esthétique du DPE

La refonte du DPE se pare d’un nouveau visuel expressif, favorisant une lecture plus aisée par les usagers, du document.

En première page, aux côtés des étiquettes énergie et climat que les Français connaissent déjà, un indicateur, en quête de transparence, détaillera explicitement une estimation des coûts énergétiques théoriques du logement, présentée sous forme de fourchette.Cette mise à jour, dont les éléments[1] doivent impérativement figurer dans toutes les annonces immobilières depuis le 1^er janvier 2022, vise à offrir une présentation plus limpide et intuitive, soulignant l’importance de saisir pleinement le diagnostic.Au-delà des données essentielles, le nouveau DPE révélera être un document technique bien plus exhaustif (voir ci-dessous). Il inclura des informations supplémentaires, telles que le confort d’été, la qualité de la ventilation, l’efficacité de l’isolation ou encore la répartition des déperditions thermiques au sein du logement. Ces éléments offriront aux usagers – propriétaires, locataires et acquéreurs, une compréhension plus approfondie de l’état du bien.En sus, le DPE proposera des conseils de bon usage de l’habitation ainsi que des scénarios de travaux présentés de manière didactique et claire permettant aux propriétaires d’atteindre une classe énergétique supérieure.

• La mise en place d’un DPE unique pour l’ensemble des copropriétaires d’un immeuble

En copropriété, il est désormais envisageable de faire établir un DPE à l’échelle de l’ensemble du bâtiment, lequel peut être aisément décliné en DPE individuel applicable pour chaque lot.De plus, les copropriétaires désireux de mettre en valeur les améliorations de la performance énergétique effectuées dans leurs parties privatives ont la possibilité de faire réaliser un DPE individuel spécifique à leur logement.

• L’interdiction des DPE vierges

Depuis le 1^er juillet 2021, il est interdit aux diagnostiqueurs de produire des DPE vierges. Même en l’absence de factures des occupants précédents, les professionnels sont tenus d’établir les diagnostics en se basant sur une estimation théorique des dépenses énergétiques.

• L’intégration des enjeux climatiques dans le DPE

Le DPE s’attache également à la révision des seuils définissant les différentes étiquettes, en mettant un accent particulier sur les logements désignés comme passoires énergétiques (étiquettes F et G).En effet, la lutte contre les passoires énergétiques s’est imposée comme une priorité pour le Gouvernement. Cette initiative, outre les impératifs climatiques, répond à une exigence de justice sociale, car les ménages qui occupent ces logements, qu’ils soient propriétaires ou locataires, sont fréquemment confrontés à la précarité énergétique. Rénover ces habitations permet non seulement de réduire les factures énergétiques de ces foyers, mais également d’améliorer leur confort de vie.

Le nouveau DPE 2024, plus favorable envers les petites surfaces, jusque-là pénalisées

La récente réforme du DPE vise à soustraire un grand nombre de petites surfaces des classes énergétiques F et G.Le calcul du DPE, connu sous le nom de 3CL-DPE et appliqué depuis le 1^er juillet 2021, est désormais employé par tous les diagnostiqueurs. Ce document de référence, constitué d’une centaine de pages agrémentées de tableaux et de formules mathématiques complexes, permet de fournir un DPE uniforme pour un même logement, quel que soit le diagnostiqueur sollicité.Cependant, de nombreux professionnels de l’immobilier soulignent que la méthode actuelle utilisée pour évaluer la déperdition thermique pénalise considérablement les petites surfaces. Deux éléments en particulier sont exposés :

• La comptabilisation de l’eau chaude sanitaire
• L’indice de compacité thermique

En effet, pour deux logements identiques à l’exception de la superficie, le logement de plus petite taille sera systématiquement moins bien classé que son voisin de plus grande taille.À cet égard, l’Agence de la Transition Écologique (Ademe) nous informe qu’en France, 27% des logements de moins de 40m2 et 34% des logements de moins de 30m2, sont classés F ou G, contre seulement 13% des logements de plus de 100m2.L’objectif principal de cette réforme est donc de corriger cette distorsion, rendant le classement des petites surfaces plus objectif. De nouvelles pondérations et coefficients devraient être appliqués à ce type de logement. Cette innovation permettrait aux petites surfaces de progresser de 1 ou 2 catégories, s’éloignant ainsi des catégories de passoires énergétiques (classes F et G).Ainsi, les bailleurs pourront continuer de proposer leurs biens à la location, sans être contraints d’entreprendre immédiatement de nouveaux travaux de rénovation.Tous les nouveaux DPE réalisés sur de petites surfaces, bénéficient de ces nouveaux seuils, directement reflétés sur l’étiquette de leur rapport. Concernant les DPE déjà réalisés, des attestations de nouvelle étiquette sont téléchargeables gratuitement sur la page dédiée à chaque DPE sur l’Observatoire DPE-Audit de l’Ademe. Ces attestations remplacent l’étiquette affichée sur le rapport DPE édité avant le 1^er juillet 2024 et conservent la même durée de validité que le DPE initial.L’impact de cette réforme serait considérable, puisque près de 140 000 logements échapperaient à la classification de passoires énergétiques.

Appréhender les diverses classifications énergétiques et climatiques

La classification énergétique et climatique du DPE se divise en sept catégories, chacune étant déterminée par des limites maximales de consommation d’énergie primaire et d’émissions de gaz à effet de serre (ci-après « GES »). Les seuils indiqués dans le tableau ci-dessous sont en vigueur depuis le 1^er juillet 2021.

Explication détaillée de chaque lettre :

• Le classement DPE A regroupe les résidences les plus frugales en termes de consommation d’énergie. Cette catégorie est rare et principalement attribuée aux habitations neuves bénéficiant du label BBC[1].

• Pour la classe B, elle concerne également principalement les logements neufs équipés de systèmes de chauffage très performants, en accord avec les normes de la réglementation thermique RT 2012, garantissant une efficacité énergétique élevée.

• La classe C englobe les bâtiments relativement économes en énergie, récemment construits ou ayant fait l’objet de rénovations récentes.

• La classe D est la plus répandue en France. Ce classement indique une consommation énergétique moyenne : les logements ne sont pas particulièrement performants, mais ils restent relativement économes et confortables.

• Un logement classé DPE E n’est pas considéré comme une passoire thermique, mais demeure énergivore. Ce type de classement peut rendre la vente plus difficile et entraîner une dépréciation de la valeur du bien, car il implique souvent la nécessité de réaliser des travaux de rénovation énergétique après l’achat.

• Le terme de « passoire énergétique » désigne les habitations très voraces en énergie. Ce sont des bâtiments qui requièrent une grande quantité de chauffage et/ou qui souffrent de très mauvaise isolation. Ces logements se caractérisent par un faible classement au DPE (F ou G). Cela ne qui ne signifie pas que les logements sont insalubres, mais simplement peu performants sur le plan énergétique se traduisant par un manque de confort quotidien, une atmosphère humide et froide en hiver, ou une chaleur étouffante en été…

La décence énergétique et son calendrier :

Depuis le 1^er janvier 2023, un logement situé en France métropolitaine est considéré comme énergétiquement décent si sa consommation totale d’énergie (incluant chauffage, éclairage, eau chaude, ventilation, refroidissement …) est inférieure à 450 kWh/m2 par an de surface habitable. Les logements dont la consommation dépasse cette valeur ne peuvent plus être offerts à la location.Ainsi, le niveau de performance énergétique d’un logement décent devra être compris (en France métropolitaine) :

• À compter du 1^er janvier 2025, entre les classes A et F ;
• À compter du 1^er janvier 2028, entre les classes A et E ;
• À compter du 1^er janvier 2034, entre les classes A et D.

Les critères de décence énergétique sont progressivement ajustés par rapport aux dispositions prévues dans la loi du 8 novembre 2019 sur l’Énergie et le Climat.En d’autres termes, il convient de retenir :

La non-conformité des critères de décence énergétique par le propriétaire :

Pour remédier à la non-conformité aux critères de décence énergétique, le propriétaire peut entreprendre des travaux de rénovation dans le logement tels que l’isolation des combles, des planchers, des toitures, des fenêtres …Si le logement est loué :

• Le bailleur doit informer le locataire de la nature et des modalités d’exécution des travaux par une notification en main propre ou par une lettre recommandée avec accusé de réception.
• Les travaux ne peuvent pas être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord du locataire.
• Les travaux ne doivent pas excéder une période de 21 jours, faute de quoi le locataire pourra demander une réduction du loyer.
• Les travaux ne doivent pas être abusifs, vexatoires ou rendre impossible ou dangereuse l’occupation du logement, autrement le locataire pourrait demander l’interdiction ou la suspension des travaux, ou encore la résiliation du bail.

Au-delà du confort procuré par les rénovations, les logements classés de A à D au DPE se vendront généralement à des prix plus élevés que ceux classés de E à F.Les propriétaires sont donc fortement encouragés à engager des travaux de rénovation, ce qui souligne l’importance cruciale d’un bon DPE, tant du point de vue économique que sur le plan environnemental.

Projet d’alignement de régimes entre la location d’habitation et la location de meublé touristique en matière de DPE

Si à ce jour la réforme n’a pas encore été adoptée, rappelons qu’une proposition de loi en date du 22 mai 2024 envisageait d’étendre la règlementation applicable en matière de logements d’habitation aux locations touristiques. La proposition de loi n’a pas encore vu le jour (le changement de majorité à l’Assemblée nationale en juin 2024 ayant conduit à un bouleversement des travaux parlementaires) il est très probable qu’une telle extension de régime finisse par voir le jour.On sait en effet que le législateur considère que la prolifération de locations saisonnières de type Airbnb amoindrit le parc locatif de logements habitables et contribue aux difficultés rencontrées par bon nombre de personnes pour se loger. Dans cette perspective, le durcissement de régime pour les locations saisonnières paraît à terme inéluctable et la lutte contre le réchauffement climatique semble constituer un argument de poids pour contraindre les bailleurs de logements meublés touristiques à améliorer les performances énergétiques de leurs biens.Par Lola Forni, en collaboration avec Baptiste Robelin, Avocat Associé Expert en Bail Commercial et Droit Immobilier du cabinet Novlaw Avocats,

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